В Земельный кодекс Российской Федерации постоянно вносятся поправки, которые устраняют противоречия и пробелы действующего законодательства. Несколько лет назад внесены очередные изменения Земельный кодекс РФ, когда был принят Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Как уже неоднократно отмечалось специалистами различного уровня, изменения действующего законодательства, внесенные данным законом - одна из крупнейших реформ, проведенных в земельно-имущественной сфере за последнее десятилетие. В беседе с и.о. начальника Управления по имущественным и земельным отношениям администрации муниципального образования «Город Адыгейск» Римма Гакаме попробуем еще раз разобраться во всех аспектах Земельного кодекса РФ.

 - Римма Гиссовна, чем была вызвана необходимость вносить кардинальные изменения в земельное законодательство?

 - Закон был принят в целях совершенствования порядка предоставления земельных участков и устранения проблемных вопросов, возникающих в области земельных отношений. При этом изменения готовились комплексно, с учетом многолетней практики применения положений действующего законодательства. Законом усовершенствован порядок образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с целью сделать его максимально прозрачным и понятным, обеспечив равный доступ к земельным ресурсам для всех заинтересованных лиц. При этом Закон увязывает предоставление земельных участков с документами территориального планирования и градостроительного зонирования. Это позволит создать условия для развития муниципальных образований и снизить издержки при оформлении прав на земельные участки, увеличить доходы бюджетов всех уровней от использования земельных участков, путем вовлечения их в гражданский оборот.

 - В чем заключались основные изменения?

 - Основная концепция реформы заключается в том, что предоставление земельных участков теперь осуществляется на торгах независимо от вида разрешенного использования, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом. Все случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов подробно прописаны в статье 39.6. Земельного кодекса. Более того, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Например, физическое или юридическое лицо хочет построить объект капитального строительства на арендованном земельном участке. Это может быть многоквартирный дом, кафе или промышленный объект. Ему необходимо направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство - в нашем случае это Управление градостроительства и архитектуры, заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением перечня необходимых документов. К указанному заявлению прилагаются   в частности правоустанавливающие документы на земельный участок, к которым относится и договор аренды. Таким образом, получение разрешения на строительство объектов, допустим общепита, или завода по изготовлению коробок, без свидетельства на право собственности или договора аренды земельного участка невозможно. Поэтому предпринимателям необходимо строго следить за сроками действия своих договоров аренды земельных участков, так как они могут попасть в ситуацию когда, договор аренды закончился, объект не завершен, документов это подтверждающих у них нет на руках. И им придется, уже на общих основаниях, принимать участие в торгах на заключение договора аренды на этот же участок.

- А что касается аренды земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов?

 - Порядок предоставления гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства урегулирован положениями статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 39.15 и подпунктом 5 пункта 1 статьи 39.17 в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или в заявлении о предоставлении земельного участка указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, в том числе для индивидуального жилищного строительства. В случае, если после опубликования и размещения извещения, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 данной статьи, не поступят заявления иных лиц, вид права, на котором предоставляется земельный участок, выбирается исходя из сведений, содержащихся в заявлении гражданина. В случае поступления заявления иных лиц исходя из положений подпункта 2 пункта 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

 - А как регулируется вопрос, если истек срок аренды земельного участка под ИЖС?

 - В случае, если истек срок договора аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и на нем отсутствуют объекты недвижимости или незавершенного строительства в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, т.е. этому гражданину придется принять участие в аукционе на общих основаниях. Если же на земельном участке, срок аренды которого истек, имеются зарегистрированные должным образом в Росреестре объекты, у гражданина есть на руках свидетельство на недостроенный дом, с ним однократно заключается договор аренды земельного участка на срок не более трех лет. Однако, выкуп земли под недостроенным объектом невозможен.

В случае, когда договор аренды земельного участка истек, а на нем имеются незарегистрированные объекты недвижимого имущества, гражданин также не имеет преимущественного права для заключения на новый срок договора аренды. Он может претендовать на данный участок на общих основаниях, принят участие в торгах. Если гражданин зарегистрирует право собственности на недвижимость (достроенный жилой дом), то он сможет заключить договор аренды на земельный участок сроком на 20 лет без участия в торгах или же выкупить его.